Ventes immobilières
Pragma – Ventes immobilières
Vous envisagez d’investir dans l’immobilier et réaliser des acquisitions attractives ?
Vous souhaitez vendre votre bien ?
Tout comme les notaires ou les agences immobilières, les avocats mandataires en transaction immobilière peuvent vendre les biens de leurs clients ou encore chercher des biens immobiliers à acheter.
Vous vous posez sans doute les questions suivantes :
- Pourquoi confier à un avocat la vente ou l’achat d’une maison ou d’un appartement ou d’un terrain ?
- Un avocat sait-il mieux vendre un bien qu’un agent immobilier ?
- Est-ce qu’il y a des garanties supplémentaires à passer par un avocat ?
- Est-ce que cela va me couter plus cher ?
- Est-ce que c’est l’avocat qui fera faire les visites
- Comment cela sera-t-il perçu par le potentiel acquéreur ?
Pourquoi prendre un avocat pour la vente de son bien ?
En tout premier lieu, la vente d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain est un acte juridique avant tout.
Beaucoup de personnes le perçoivent plutôt comme un acte commercial ; à tort.
En effet, le vendeur doit respecter une série d’obligation avant de vendre son bien.
- Le terrain est-il borné ?
- Le permis de construire correspond-il à la réalité de ce qui est sur le terrain ?
- Vous n’avez aucun permis de construire mais vous souhaitez vendre ?
- La mairie a-t-elle ou non délivré un certificat de conformité ?
- En cas de rejet de conformité quels sont les conséquences pour le vendeur et pour l’acheteur ?
- Votre piscine n’a pas de système de sécurité, peut-on vendre la maison en l’état ? quels sont les risques ?
- Vous vendez un appartement ? quels sont les documents obligatoires à transmettre à l’acquéreur potentiel afin qu’il puisse vérifier l’état de la copropriété, et qu’il puisse extrapoler le montant des charges à venir ?
- Quels sont les diagnostics obligatoires ? A quel moment les communiquer ?
- Quelle est la différence entre une promesse de vente et un compromis ? qu’est ce qui est le plus avantageux ?
En fait, pour chaque type de bien, une série de question spécifique devra trouver réponse. Votre avocat mandataire en transaction immobilière est là pour vous aider.
Le vendeur peut aussi être dans une situation juridique qui nécessite certaines réflexions afin de mettre le bien à la vente :
- Vous êtes plusieurs héritiers à posséder un bien immobilier mais vous n’arrivez pas à vous mettre d’accord ?
- Il existe une donation-partage entre plusieurs enfants mais les parents en ont oublié un ….
- Vous allez divorcer et la question se pose de savoir quoi faire de la maison et du prêt immobilier ?
- Vous souhaitez vendre votre appartement mais le locataire ne veut pas partir et/ou est un mauvais payeur ?
- Vous avez une SCI et vous vous demandez s’il est plus intéressant de vendre les parts de la SCI ou de vendre le bien immobilier qui y est attaché ?
Vous vous rendez surement compte à ce stade, que vendre un bien immobilier n’est pas uniquement un acte commercial. Un avocat mandataire en transaction immobilière saura répondre à ce type de question afin de sécuriser l’opération. Votre avocat pourra également rédiger le compromis de vente et relire avec le notaire l’acte de vente final.
Choisir un avocat mandataire en transaction immobilière c’est le moyen de faire une vente en gardant l’esprit tranquille et avec l’assurance d’être soutenu en toute circonstance.
Un avocat sait-il vendre un bien immobilier ?
Avant de répondre à cette question il faut y répondre à une autre.
- Votre bien immobilier est-il au prix du marché?
Si un bien n’est pas au prix du marché, il ne se vend pas ou pas bien, il faudra attendre plusieurs mois ou années pour y arriver. C’est donc un bien au prix qui permet avant tout de vendre dans des délais raisonnables.
C’est pour cela que Me Richard PATOU -PARVEDY, associé du Cabinet Pragma est expert en valorisation immobilière agréé auprès du centre national de l’expertise.
Parce que la valeur précise du bien à vendre est déterminante, le Cabinet Pragma s’est doté des meilleurs outils afin de ne pas se tromper. Ensuite, la négociation fait partie de l’ADN de l’avocat il n’y a pas de doute à avoir sur ce point.
Enfin, et par expérience, lors des visites (parce que c’est bien un avocat qui fait faire les visites) les acquéreurs potentiels se sentent rassurés. Déontologiquement nous ne pouvons pas mentir ou cacher une information déterminante aux futurs acquéreurs. Nous exposons la situation du bien avec clarté mais nous offrons également une information juridique précise et des solutions qui rassurent les acheteurs. Et un acquéreur rassuré et un acquéreur qui achètera le bien.
N’oubliez pas que l’acheteur va sans doute devoir s’endetter à vie pour acquérir cette maison ou cet appartement. Son inquiétude est souvent palpable et il a besoin d’avoir les idées claires pour pouvoir déposer une offre dans un premier temps et signer les actes par la suite.
Est-ce que cela coûte plus cher ?
Maintenant que vous avez compris que nous ne faisons pas que poster une annonce et faire des visites, vous vous posez légitimement la question du coût de notre prestation ? Au final, nos honoraires de résultat restent dans la moyenne du marché entre 3 et 10 %. Et ce montant couvrira les honoraires de consultation juridique, de rédaction éventuelle du compromis et la relecture de l’acte de vente.
Comment est-ce que nous fixons ce pourcentage ?
- En fonction du montant du prix de vente (généralement plus le bien est cher plus le pourcentage est faible)
- Mais il faut également prendre en compte les difficultés que nous pouvons rencontrer à vendre le bien.
- Par exemple : une maison moderne avec piscine de 12 chambres sur une magnifique propriété mais située à 2000 mètres d’altitude dans un coin perdu qui vaut 1 million d’euros sera plus difficile à vendre qu’une maison un peu plus simple mais pied dans l’eau dans une station balnéaire et affichée elle aussi à 1 million d’euros. Dans ce cas, même si le prix de vente est élevé le pourcentage d’honoraires de résultat restera dans la fourchette haute.
La force d’un réseau
Notre cabinet est affilié à l’AAMTI (l’association des avocats mandataires en transaction immobilière) Plus de 700 avocats sont ainsi en relation constante. Nous avons accès à un nombre très important d’acheteurs qualifiés et sérieux et à un nombre de biens très importants de toutes natures et sur toute la France voir également d’autres pays d’Europe.
- Vos enfants vont bientôt faire leurs études sur une grande ville de la métropole ?
-
- Confiez-nous un mandat de recherche et nous finirons par vous trouver la perle rare
- Vous êtes chef d’entreprise et vous avez besoin d’acheter un hangar de stockage sur le port du Havre ?
- Confiez-nous un mandat de recherche
- Vous avez un bien à vendre à Paris et vous ne souhaitez pas vous déplacer ?
- Confiez-nous un mandat de vente et nous allons organiser cela avec un confrère parisien également mandataire en transaction immobilière
- Vous recherchez à acheter un hôtel (mur et fonds) sur Nice ou Paris ?
- N’hésitez pas à nous contacter
- Vous souhaitez acheter une résidence à l’Ile Maurice ?
- Nous avons créé un partenariat spécifique afin de répondre à toutes vos questions d’ordre fiscale et nous recherchons sur place les biens les plus sûr pour que votre acquisition se fasse sans accroc.
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Ventes immobilières
Vos Pragm’Avocats référents
Céline MAZAUDIER
Avocate associée
Richard PATOU PARVEDY
Avocat associé
F.A.Q
Foire Aux Questions
Que devient le bien immobilier commun lors d'une séparation des époux ?
Il existe 4 manières de résoudre le cas d’un ou plusieurs biens immobiliers communs appartenant aux époux.
Vous vendez le ou les biens et vous vous partagez le solde du prix de la vente après avoir remboursé la banque qui aura prêté l’argent pour l’achat ou la construction du bien.
Il est conseillé de vous rapprocher de votre avocat AVANT de vous décider car il existe des conséquences fiscales non négligeables à prendre en compte.
Vous souhaitez donner le ou les biens communs à vos enfants.
Il faut vous rapprocher de votre notaire. Ici aussi la fiscalité a un impact important sur la faisabilité de votre projet.
Vous souhaitez partager les biens entre vous :
Par exemple :
L’un garde la maison et l’autre l’appartement ;
L’un garde la maison et l’autre reçoit une soulte, c’est-à-dire une somme d’argent en contrepartie de sa part cédée ;
Il faut consulter votre notaire.
Vous ne souhaitez ni vendre, ni donner, ni partager le bien entre vous. Il y a par exemple un locataire en place et une défiscalisation en cours. Vous souhaitez donc continuer de gérer ensemble ce ou ces biens.
Un notaire pourra rédiger une convention d’indivision, c’est-à-dire un contrat qui va régler toutes les conditions de cette gestion commune du bien.
Votre bien immobilier est saisi ?
Il est peut-être encore temps d’éviter la vente aux enchères de votre maison, terrain ou appartement.
La procédure de saisie immobilière commence par un commandement de payer valant saisie immobilière, délivré par huissier.
Dans les 4 mois qui suivent, le créancier poursuivant assigne le débiteur saisi à comparaître devant le juge de l’exécution à une audience d’orientation.
C’est lors de cette audience que nous pouvons convaincre le juge d’opter pour une vente amiable du bien.
En effet, lors d’une vente aux enchères, il est hautement probable que le bien soit vendu en dessous de sa valeur sur le marché. Une vente amiable permet de négocier le prix de vente et d’espérer rembourser les créanciers intégralement, voire de dégager un surplus.
Nous pouvons vous aider dans le cadre de cette procédure à éviter une vente aux enchères et à trouver un acquéreur au prix du marché. N’hésitez pas à nous contacter.
Pourquoi nous confier la recherche d'un locataire ?
En premier lieu, savez-vous que 25% des personnes intéressées par une annonce qui prennent contact avec nous pour visiter un bien ne donnent pas suite lorsqu’ils apprennent que nous sommes avocats ? En définitive, seules les candidatures les plus sérieuses sont déposées au cabinet, ce qui évite les visites « touristiques ».
En second lieu, nous rédigeons le contrat de bail nous-même. Il ne s’agit pas d’un contrat type acheté dans le commerce. Ceci apporte à nos clients davantage de sérénité et de conseil. Par exemple, nous pouvons ainsi être amenés à vous conseiller un bail professionnel plutôt qu’un bail commercial, ou encore rédiger un bail commercial spécifique afin de vous assurer un déplafonnement des loyers en fin de bail…
Comment donner congé à mon locataire (bail commercial) ?
Il est un principe selon lequel le locataire possède un droit au renouvellement du bail au terme de la période de 9 ans. Mais, le bailleur n’est jamais tenu d’accorder au locataire le renouvellement de son bail et le juge n’a aucun pouvoir pour le lui imposer.
Toutefois, le bailleur qui entend refuser le renouvellement du bail doit soit payer au locataire une indemnité d’éviction, soit, s’il veut y échapper, justifier d’un motif légitime de non-renouvellement ou établir que l’immeuble loué est insalubre ou dangereux.
A titre d’exemple de motifs graves et légitimes :
- Le non-paiement des loyers.
- Les violences exercées par le locataire sur le propriétaire ou son conjoint.
- Le non-respect de certaines règles en cas de sous-location du local.
- L’absence d’exploitation effective des lieux.
- La modification de la destination des lieux (ex : le bail accordé initialement pour une épicerie est par la suite exploité comme boite de nuit).
- Le mauvais entretien des lieux par le locataire.
- Des infractions commises par le locataire ayant abouti à une fermeture administrative des lieux.
Quels sont les diagnostics que le propriétaire du bien doit effectuer ?
Le nombre de diagnostics à effectuer dépend du bien à vendre.
Risque d’exposition au plomb pour tout immeuble ou maison individuelle à usage d’habitation construit avant le 1er janvier 1949. Ce document doit être établi depuis moins d’un an avant la vente.
Risque d’exposition à l’amiante pour tout immeuble ou maison individuelle dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Lutte contre les termites : il est rappelé que tout occupant qui constate la présence de termites dans un immeuble doit faire une déclaration en mairie.
L’état relatif à la présence de termites n’est obligatoire que si l’immeuble est situé dans une zone à risque.
A La Réunion, l’arrêté préfectoral du 11 avril 2001 a déclaré l’ensemble des communes de l’île infestées par les termites.
Attention : Le diagnostic doit avoir moins de 6 mois au jour de la signature de l’acte de vente chez le notaire ; à défaut, le vendeur sera tenu à sa garantie contre les vices cachés.
Installation intérieure de gaz. le diagnostic sera nécessaire s’il existe une installation de plus de 15 ans.
Performance énergétique :
Le diagnostic est obligatoire pour :
- Toutes les ventes d’immeubles portant sur un bâtiment ou partie de bâtiment existant réalisés depuis le 1er novembre 2006
- Pour la vente de tous bâtiments neufs dont la date de dépôt de permis de construire est postérieure au 30 juillet 2007
- La location d’habitation nue ou meublée ou professionnelle.
Installation intérieur d’électricité.
Le diagnostic est obligatoire pour :
un immeuble à usage d’habitation vendu ou loué comprenant une installation d’électricité de plus de 15 ans.
Superficie (Loi Carrez) : un mesurage par un professionnel est obligatoire pour la vente d’appartements et maisons en copropriété (pas pour les maisons individuelles). Attention, si c’est pour louer votre appartement ou votre maison, le métrage devient obligatoire.
Assainissement individuel :
Il existe des zones ou le raccordement au réseau public d’assainissement est obligatoire et d’autres zones où un réseau autonome est nécessaire. Si en principe, le vendeur n’a pas à faire contrôler un immeuble raccordé au tout à l’égout, il faut faire attention puisque certaines communes peuvent imposer un contrôle de conformité. Ainsi et dans tous les cas, il est vivement conseillé d’interroger le SPANC. Le rapport du SPANC doit être annexé à l’acte de vente.
J'ai construit moi-même une partie de ma maison ou toute ma maison, sans assurance décennale ni dommage ouvrage.. Qu'arrive-t-il si je met en vente ma maison ?
En principe, toute construction ou agrandissement de maison par une entreprise vous fait bénéficier d’une assurance en cas d’apparition de désordre affectant l’ouvrage dans sa solidité ou le rendant impropre à l’habitation. En cas de vente de la maison dans les 10 ans de son achèvement, le bénéfice de cette garantie décennale est un point rassurant pour le nouvel acquéreur.
Le fait d’avoir agrandi votre maison ou de l’avoir construite vous-même prive l’acquéreur de cette garantie.
Toutefois, cela n’empêche pas de vendre votre maison. Mais, d’une part l’acheteur essaiera de diminuer le prix de vente, d’autre part, il aura le droit de se retourner contre vous s’il apparaît un défaut de construction durant les 10 ans qui ont suivi l’achèvement des travaux.
Afin d’encadrer au mieux cette responsabilité, il est conseillé de vous rapprocher de votre avocat qui vous conseillera aussi sur la fixation du prix de votre bien.
Ma piscine n'est pas sécurisée et je vends ma maison. Est-ce que je risque quelque chose ?
Depuis le 1er janvier 2004, les piscines enterrées non closes privatives à usage individuel ou collectif doivent être pourvues d’un dispositif de sécurité normalisé visant à prévenir le risque de noyade.
Lors de la vente du bien, il convient donc de s’assurer que la piscine est bien munie d’un tel dispositif et que celui-ci est conforme aux normes applicables.
Dans le cas où la piscine n’est pas sécurisée, il conviendra de prévenir l’acquéreur préalablement à la vente.
Mais cela n’est pas suffisant. En effet, l’acquéreur doit être pleinement informé des conséquences de cette irrégularité et du fait qu’en acquérant le bien, il pourrait s’exposer à une sanction pénale de 45 000 €.
Succession
L’ouverture d’une succession, est trop souvent le moment des déchirements et règlements de comptes entre héritiers, surtout lorsque le défunt laisse un immeuble en héritage.
S’ils ne s’accordent pas sur le partage, il faudra vendre le bien, soit à l’amiable, soit aux enchères. Or, la vente aux enchères est le résultat d’un processus long, et permet rarement d’obtenir le prix réel du bien.
Notre cabinet aura plus de facilité à dialoguer avec le notaire, à comprendre les difficultés nées de la procédure de succession et à se charger de la vente du bien.
En effet, l’avocat pourra être mandatés par tous les héritiers pour rechercher un acquéreur, tout en préservant les intérêts de chaque héritier.
Par ailleurs, les acheteurs potentiels qui apprennent que le propriétaire est en fait une succession prennent parfois peur. Le fait qu’un avocat puisse répondre clairement à leurs légitimes interrogations est très rassurant et facilite la vente.
N’hésitez pas à prendre contact avec nous.
Vous souhaitez votre maison mais vous avez un doute sur les limites de votre terrain ?
Il va de soi qu’un potentiel acheteur est rassuré s’il existe un document attestant des limites du terrain qu’il achète.
Si un tel document n’existe pas ou qu’il y a une incertitude à lever, un bornage amiable est la meilleure solution. Un géomètre expert intervient afin de planter les bornes en présence des voisins concernés.
Si les voisins ne souhaitent pas collaborer, il y aura lieux de demander l’ouverture d’une procédure amiable :
- à un conciliateur de justice (procédure gratuite)
- ou à un médiateur (démarche payante)
- ou dans le cadre d’une procédure participative (démarche payante avec recours à un avocat)
- Ce n’est qu’en cas d’échec de l’une de ces procédures amiables que vous pourrez demander en justice la désignation d’un géomètre expert qui établira les limites de votre terrain.
Notre cabinet collabore avec des géomètres experts efficaces et réactifs. N’hésitez pas à prendre contact avec nous.
Comment donner congé à mon locataire (bail habitation) ?
Vous ne pouvez donner congé que pour 3 motifs :
- La reprise pour y habiter vous-même ou pour loger un proche ;
- La vente du logement ;
- Un motif légitime (essentiellement lorsque le locataire ne paye pas son loyer ou est la source de troubles de voisinage).
Dans tous les cas, le propriétaire est soumis à des délais stricts et au respect de règles de forme pour la délivrance du congé. Demandez conseil à votre avocat.
Savez vous que certains locataires sont dits « protégés » et que les règles habituelles de renouvellement du bail doivent être aménagées ?
Comment se déroule une procédure d'expulsion (bail habitation) ?
Ce sujet ne traite pas de la procédure spécifique réservée aux squatters.
Il traite du cas le plus courant : bail d’habitation d’un local nu avec loyers impayés.
il faudra impérativement au préalable qu’un huissier de justice communique au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire de votre bail.
Une fois le délai de 2 mois passé, vous pourrez engager la procédure en justice (assignation du locataire).
Le Tribunal rend sous 4 mois un jugement d’expulsion du locataire.
Un huissier délivre un commandement d’avoir à libérer les locaux sous le délai de 2 mois.
Il est notable de rappeler que le locataire pourra demander un délai de grâce chaque fois que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales… (délai entre 3 mois et 3 ans).
Une fois le délai de 2 mois passé, l’huissier de justice pourra procéder à l’expulsion du locataire avec le concours de la force publique (Sauf entre le 1er décembre et le 15 avril correspondant à la période cyclonique durant laquelle toute expulsion est interdite).
Combien coûtent les diagnostics à La Réunion ?
Nous travaillons avec des diagnostiqueurs réactifs et sérieux. Leurs tarifs est fonction du type de bien (appartement ou maison), de la surface et du nombre de diagnostics à effectuer.
Les tarifs sont généralement compris entre 95 € et 350 €.
Ma maison est encore sous garantie décennale, mais je n'ai pas contracté de dommage d'ouvrage. Si je la vends, qu'est-ce que je risque ?
La garantie décennale et l’assurance dommages ouvrage sont complémentaires.
La garantie décennale est l’assurance prise par le constructeur afin de vous garantir contre les défauts de construction importants et ce, durant 10 ans.
L’assurance dommage ouvrage est souscrite par le propriétaire. Elle permet une prise en charge rapide des réparations relevant de la garantie décennale sans rechercher la responsabilité du constructeur. C’est un vrai gain de temps et de confort.
En vendant votre bien, vous transmettez le bénéfice de ces assurances à l’acquéreur.
Pour la vente, la garantie décennale va suffire. La présence d’une assurance dommage ouvrage est toutefois un vrai plus, qui entre en considération dans la valorisation de votre bien.
Est-il possible de vendre une maison qui n'a pas de permis de construire ?
Rappelons qu’une autorisation de construire est exigée pour tout ouvrage d’une surface au sol de plus de 20 m², et qu’il n’est pas possible de construire dans certaines zones. Ne pas respecter ces obligations expose le constructeur à une sanction pénale et à un risque de démolition.
Néanmoins, la vente du bien demeure possible.
Toutefois, cela fait également prendre des risques à l’acquéreur, notamment le jour où il va vouloir modifier le bâtiment existant ou encore installer une piscine. Le prix de vente sera donc nécessairement minoré.
Afin d’éviter cette moins-value, il est conseillé de se rapprocher d’un architecte afin de vérifier si une régularisation administrative est possible et d’un notaire ou d’un avocat pour évaluer la prise de risque.
