Droit des baux

Pragma – droit des baux

Un bail qu’il soit d’habitation, commercial ou professionnel consiste en la création de diverses obligations entre le locataire et le bailleur.

LES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE

Payer son loyer : le locataire a pour principale obligation de payer son loyer. À défaut, il risque d’une part de se voir condamner devant le Juge des contentieux et liberté à :
- Payer les loyers et charges mises à sa charge
  - Sur ce point, le juge des contentieux et des libertés peut étaler le montant des loyers et charges dues sur 24 mois afin de soulager le locataire et lui permettre de rester dans les lieux.
- Expulser le locataire et toutes les personnes qui y vivent.
  - Il faut également indiquer qu’il est plus facile d’expulser une entreprise, un entrepreneur ou une profession libérale qui ne paye pas son loyer. Toutefois, si ce locataire se met en redressement judiciaire, l’administrateur judiciaire pourra obtenir le maintien forcé du contrat de bail si celui-ci est devenu nécessaire à la poursuite de l’activité.
- Effectuer certaines réparations et entretien
- L’entretien courant du jardin privatif (taille des pelouses et des haies)
- Le nettoyage des gouttières
- Le mécanisme des ouvertures des portes et fenêtres
- Graissage
- Remplacement des clés perdues
- Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds et des mécanismes de fermeture
- L’entretien courant des vitres
  - Changement des mastics
  - Changement des vitres brisées ou ébréchées
- L’entretien des stores
- Graissage et Remplacement des mécanismes
- Remplacement des Cordes, poulies et lames
- Réparation des volets
  - Uniquement si le défaut est dû au locataire
- Le nettoyage des murs et plafond, le rebouchage des trous et remplacement des faïences
- Le remplacement des tablettes et tasseaux de placard, la réparation du dispositif de fermeture,
- Le remplacement des joints et colliers des canalisations d’eau et robinets (attention en cas de fuite d’eau due à la vétusté, le locataire a l’obligation de prévenir le bailleur).
- La vidange des fosses septiques
- Le changement des flexibles de douche

LES OBLIGATIONS DU BAILLEUR

Le bailleur de son côté a des obligations plus nombreuses. Généralement, on retient 3 grandes obligations :

Louer un logement décent
Effectuer certaines réparations
Assurer une jouissance paisible des lieux

Il arrive que le bailleur ne respecte pas ses obligations. Il existe des solutions pour le contraindre à effectuer les travaux nécessaires. Votre avocat est là pour vous conseiller.

Le site https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/N31059 permet d’identifier de manière précise le contenu de ses obligations en fonction du type de location (meublé ou pas par exemple).

LE DROIT AU RENOUVELLEMENT DU BAIL

Bail d’habitation classique (loi de 1989)

Il est très difficile pour le bailleur d’un bail d’habitation classique de mettre fin au contrat de bail. Il peut le faire pour les raisons suivantes :

Il souhaite reprendre le bien pour habiter
Il souhaite vendre le local vide de toute occupation
Il possède un motif légitime et sérieux (non-paiement des loyers, plainte des voisins etc…)

Bien entendu cette fin de contrat est très encadrée par la loi. Un avocat pourra vous accompagner pas à pas et vous conseiller au mieux afin de ne pas perdre un temps précieux.

Bail commercial

Le bail commercial est généralement conclu pour 9 ans. Dans certains cas, il peut être envisagé entre le bailleur et son avocat de rédiger un bail commercial de 10 ans, ceci afin de pouvoir augmenter le loyer en fin de bail avec moins de contraintes.

A la fin du bail commercial, le contrat se poursuit tacitement de manière indéterminée. Cela veut dire que si aucune des deux parties au contrat de bail ne se manifeste, le bail se poursuit sans qu’il y ait lieu de rédiger un nouveau contrat.

Le locataire peut quitter les lieux moyennant un préavis de 6 mois.
Le loyer pourra être déplafonné à partir de la 12^ème année de contrat.
Le locataire ou le bailleur peuvent aussi demander le renouvellement du bail.
Le cœur de problème portera alors sur le prix du loyer. Ce mécanisme de renouvellement et d’augmentation du loyer nécessite l’appui d’un conseil.

Pour aller plus loin : Visitez le site : https://entreprendre.service-public.fr/vosdroits/F22854

La valeur du droit au bail dépend de l’emplacement, du prix du loyer par rapport au marché et de la durée restant à courir.

Un avocat spécialisé dans cette matière est vivement conseillé. Il effectuera une lecture complète du contrat de bail et il portera une attention particulière à la destination du bail, à l’autorisation du bailleur et à vérifier les garanties conservées par le bailleur sur le locataire initial.