Saisies immobilières

Signification d’un commandement de payer valant saisie :

La procédure de saisie immobilière est initiée par l’envoi d’un commandement de payer au débiteur par voie d’huissier (et à son conjoint dans le cas où il s’agit d’un bien commun). Un commandement de payer valant saisie peut également être délivré à un tiers, détenteur actuel du bien, dans le cas où le débiteur n’est plus propriétaire au moment de la saisie. L’avocat du créancier poursuivant a en préalable effectué diverses démarches en vue d’obtenir les documents nécessaires à la poursuite de la procédure : demande de certificat d’urbanisme, demande de relevé de formalités auprès du service de la publicité foncière, demande de pré état daté au syndic etc.

Le commandement valant saisie doit contenir diverses mentions obligatoires expressément énumérées par les textes et notamment d'avoir à payer la dette dans un délai de huit jours faute de quoi il peut y être contraint par la vente forcée de ses biens. Le commandement de payer vaut saisie du bien. Dès lors, le débiteur ne peut plus vendre le bien, ni le donner, ni en percevoir des loyers dès qu’il a été destinataire du commandement de payer.

Procès-verbal descriptif des lieux par l’huissier :

A défaut de paiement dans un délai de 8 jours, l’huissier procède à un procès-verbal descriptif des lieux. Lors de cette visite, l’huissier se fait généralement accompagner par des professionnels qui vont procéder aux diagnostics du bien (amiante, termites, électricité, attestation de surface habitable, état des risques naturels et technologiques etc.)

Publication du commandement de payer auprès des services de la publicité foncière :

Le commandement de payer doit être ensuite publié, dans un délai de deux mois à compter de sa signification, au bureau des hypothèques du lieu de situation de l'immeuble.

Signification d’une assignation au débiteur et aux créanciers dits inscrits :

Dans les deux mois à compter de la publication du commandement de payer infructueux, le créancier doit faire délivrer au débiteur une assignation à comparaitre à une audience dite « d’orientation » devant le juge de l’exécution du Tribunal du lieu de l’immeuble.

L’assignation obéit également à des exigences procédurales très strictes et une mention irrégulière ou manquante peut entrainer la nullité de l’acte et donc de l’entière procédure.

Le créancier poursuivant assigne également les éventuels créanciers dits inscrits dans les cinq jours ouvrables à compter de la délivrance de l’assignation au débiteur principal. Ces créanciers sont ceux qui ont également des garanties à l’encontre du débiteur (ex : établissement de crédit) telles que des hypothèques ou des privilèges de prêteurs de deniers. Ces créanciers inscrits doivent alors déclarer leurs créances et sont également invités à se présenter à l’audience d’orientation.

Démarches préalables à l’audience :

L’avocat du créancier poursuivant rédige un cahier des conditions de vente qui doit contenir diverses mentions obligatoires sous peine de nullité et notamment la mise à prix du bien. Ce cahier est mis à disposition, dans les cinq jours ouvrables à compter de la délivrance de l’assignation, des éventuels enchérisseurs au cabinet de l’avocat du créancier poursuivant ainsi qu’au greffe du Tribunal.

L’avocat communique au greffe du Tribunal, préalablement à l’audience d’adjudication, l’état des frais de la procédure c’est-à-dire l’ensemble des frais et émoluments dus au créancier poursuivant et à son avocat. Ces frais et émoluments seront pris en charge par le futur acquéreur du bien saisi.

Déroulé de l’audience d’orientation :

Lors de cette première audience, le juge de l’exécution vérifie le bien-fondé des créances sollicitées et entend les observations des parties.

Le juge peut soit autoriser la vente amiable du bien si le débiteur en fait la demande soit ordonner la vente forcée du bien et fixer alors une date d’audience qui doit être comprise entre deux et quatre mois à compter de sa décision.

• En cas de vente amiable : Si le juge autorise la vente amiable à la demande du débiteur, la juridiction renvoie l’affaire à une audience ultérieure, au maximum quatre mois après l’audience d’orientation, pour constater la vente amiable du bien. Le juge statue également sur le montant minimal auquel l’immeuble doit être vendu. Si la vente amiable est constatée, le créancier poursuivant obtient le remboursement de sa dette sur le prix de vente du bien.
• En cas de vente forcée : Si la vente amiable n’est pas autorisée par le juge, celui-ci ordonne alors la vente forcée du bien et fixe la date de l’audience d’adjudication plus communément appelée « vente aux enchères».

Préalables à l’audience d’adjudication en cas de vente forcée :

Préalablement à l’audience d’adjudication, l’avocat du créancier poursuivant procède à des mesures de publicité de la vente dans un journal d’annonces légales et ordinaires, par affichage au tribunal du lieu de l’immeuble ainsi qu’au moyen d’un procès-verbal apposé à l’entrée de l’immeuble saisi.

De plus, un mois minimum avant la vente aux enchères, l’avocat prévient le locataire du bien dans le cas où celui-ci souhaiterait se porter acquéreur.

L’audience de vente aux enchères :

Le jour de l’audience d’adjudication, le créancier poursuivant sollicite la vente forcée du bien. Cet élément, bien qu’évident, est fondamental puisque dans le cas où aucun créancier ne sollicite la vente, le juge constate l’extinction de la procédure de saisie. Le créancier poursuivant doit alors recommencer la procédure depuis le début !

La vente du bien se fait aux enchères publiques.

La vente est faite sur la base de la mise à prix fixée par le créancier poursuivant et les enchères sont portées pour chaque enchérisseur, par un avocat inscrit au Tribunal du lieu de l’immeuble. Sachez que même si la vente aux enchères se déroule au Tribunal judiciaire de Saint-Pierre, notre Cabinet peut prendre en charge votre dossier en se faisant représenter par l’un de nos Confrères inscrit auprès de ce Tribunal.

Le dernier enchérisseur est déclaré propriétaire du bien à condition que celui-ci procède à la consignation du prix de vente dans les 2 mois après la vente aux enchères.

Dans les 10 jours suivant la vente, toute personne peut former une surenchère. Une nouvelle audience d’adjudication est alors fixée.

En l’absence de surenchère, l’avocat du créancier poursuivant procède à la distribution du prix de vente entre le créancier poursuivant et les créanciers inscrits.

Dans le cas où le prix de vente est insuffisant à désintéresser les créanciers, le débiteur devra alors régler le solde dû.

Vous souhaitez acquérir un bien en vue d’un investissement locatif ou en tant que résidence principale ? Pensez dans ce cas à consulter régulièrement les annonces publiées dans les journaux ou encore les affiches apposées au Tribunal faisant état des biens à vendre.

La représentation par avocat étant obligatoire, le Cabinet peut vous accompagner dans le cas où vous souhaitez enchérir sur un bien que vous avez préalablement repéré. Vous pouvez visiter le bien. Pour cela, pensez à consulter les dates de visite indiquées dans les avis de publicité.

Les documents et informations nécessaires sont les suivants :

• Le montant maximum d’acquisition incluant les frais et émoluments de la vente qui sont supportés par l’acquéreur (en moyenne, à 15 à 18% du prix d’adjudication).
• Dans le cas où les enchères sont portées par une société comme une SCI par exemple : une copie des statuts et Kbis à jour ainsi qu’un PV d’assemblée générale autorisant le représentant légal à procéder à l’acquisition et fixant le montant maximum du prix d’acquisition, incluant les frais,
• Une attestation de solvabilité de votre Banque pour le montant du prix maximum d’acquisition incluant les frais,
• Un pouvoir pour en faveur de notre Cabinet nous autorisant à enchérir à un montant prédéterminé entre l’Avocat et son Client.
• Un chèque d’un montant correspondant à 10% de la mise à prix (hors frais). Si vous êtes déclaré adjudicataire, cette somme est déduite du prix de vente. Si vous n’êtes pas déclaré adjudicataire, le chèque vous sera restitué.