En octobre 2019, le Commissariat général de l’environnement et du développement durable, annonçait que, en monnaie constante, le prix des logements était 72 % plus élevé qu’en 2000, alors que le coût de la construction avait, pour sa part, progressé de 24% en 10 ans.
Les revenus n’ayant pas suivi cette progression, il en résulte que si un tiers des jeunes ménages modestes était propriétaire de son logement dans les années 70, ils n’étaient plus que 16% en 2010.
Cette augmentation du coût de l’immobilier engendre un éloignement des ménages de leur lieu de travail, dont les conséquences sont multiples, et notamment :
- des besoins accrus en infrastructures de transport,
- un étalement des zones urbaines et son impact sur l’environnement,
- ainsi que la perte de temps liée aux déplacements ce qui induit une perte de qualité de vie.
Des solutions ont donc été recherchées pour contrer cette augmentation du prix de l’immobilier et permettre à chacun de répondre aux attentes des Français dont beaucoup souhaitent devenir propriétaires de leur logement.
Ces réflexions ont conduit à la mise en place du Bail Réel Solidaire (BRS), adopté en 2014 et concrétisé en 2017.
En effet, la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (dite loi « ALUR ») a créé un tout nouveau dispositif de dissociation du bâti et du foncier pour permettre aux ménages les plus modestes d’accéder à la propriété. C’est le seul modèle de dissociation du terrain et du foncier existant actuellement en France.
Le Bail Réel Solidaire, de quoi s’agit-il ?
La loi a tout d’abord organisé la création des Organisme de Foncier Solidaire (OFS) qui sont des organismes à but non lucratif agréés et contrôlés par le Préfet dans chaque région. La loi ELAN, loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique, permet également aux organismes HlM de solliciter l’agrément d’OFS pour céder des logements via un BRS.
Ces OFS acquièrent des logements, ou des terrains sur lesquels ils font construire des logements.
Dans le cadre de la dissociation du foncier et du bâti, ces OFS proposent ensuite aux ménages concernés d’acquérir le bâti. Le terrain sur lequel ce bâti est construit reste la propriété de l’OFS qui le loue au propriétaire du bâti.
Ce système permet de baisser de façon extrêmement importante le coût d’acquisition, puisque seul le bâti est cédé. Le bail du terrain est d’une durée de 189 à 99 ans et peut être reconduit.
Certaines communes adossent en outre à ce dispositif une baisse de taxe foncière.
Les conditions pour entrer dans ce dispositif sont toutefois strictes. Il faut en effet :
- Justifier de ressources inférieures au plafond fixé, ce plafond variant selon la région concernée et le nombre de personnes composant le foyer. Les plafonds de ressources pour 2021 étaient les suivants :
| Nombre de personnes composant le foyer | Zone A * | Zones B et C * |
| 1 | 33 400 € | 25 318 € |
| 2 | 46 759 € | 33 761 € |
| 3 | 53 440 € | 39 052 € |
| 4 | 60 788 € | 43 273 € |
| 5 et plus | 69 340 € | 47 482 € |
* Zone A = agglomération parisienne, Côte d’Azur, Genevois français, Lyon, Lille, Marseille, Montpellier
Zone B = Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants
Zone C = Reste du territoire
- Acquérir son logement pour y installer sa résidence principale.
- Acquitter une mensualité d’emprunt ainsi qu’une redevance à l’organisme de Foncier Solidaire. Cette redevance est d’un montant peu élevé.
- Ne revendre le bien qu’à un acheteur qui remplit lui-même les conditions pour bénéficier d’un BRS ; la plus-value de revente est encadrée.
En cas de décès du propriétaire du bâti, le logement n’est légué aux héritiers qui peuvent l’habiter que s’ils remplissent eux-mêmes les conditions de plafond de ressources ; à défaut, ils doivent revendre le bien à des personnes dont les revenus sont sous le plafond de ressources ou le revendre à l’OFS.
Selon les estimations, ce dispositif permettrait d’accéder à la propriété en économisant 25 à 40% du prix d’achat.
Une proposition de loi dite « Lagleize », du nom du Député l’ayant présentée, a été adoptée en première lecture par l’Assemblée Nationale fin 2019. Cette loi vise à étendre ce dispositif à tous les français, sans conditions de ressources. Cette proposition n’a toutefois toujours pas été définitivement adoptée et n’est donc pas entrée en vigueur à ce jour.
Ainsi, les possibilités d’acquérir un bâti sans acquérir le terrain existent mais sont extrêmement limitées et très encadrées. Ce type d’accession reste pour l’instant impossible à la Réunion, aucun OFS n’ayant été créé dans le département pour l’instant. La Guadeloupe est le seul DOM à bénéficier d’un OFS à ce jour.
