Vous êtes propriétaire d’un grand terrain et l’idée vous traverse l’esprit de le vendre ?
Voici 3 astuces qu’il faut savoir avant de vous lancer.
Un promoteur immobilier ne raisonne pas comme vous.
Lorsqu’une personne veut acheter un terrain et construire une maison, il commence souvent par trouver un terrain ; puis il voit ensuite combien il peut ajouter pour construire une maison et avec ce budget il va voir sa banque.
Le promoteur immobilier possède un tout autre raisonnement :
- Sur le terrain qui lui est présenté ,il vérifie les conditions du PLU (plan local d’urbanisme) afin de savoir combien de logements et combien de parkings il va pouvoir construire
- Une fois cela identifié, il va pouvoir chiffrer le cout de la construction
- Il détermine ensuite la marge qu’il veut obtenir
- Et c’est seulement ensuite qu’il sait quel budget mettre sur le prix du terrain pour être sûr de pouvoir atteindre la rentabilité attendue.
L’erreur trop souvent commise par les propriétaires est d’évaluer leur terrain en fonction du prix du m² vendu dans la zone.
En agissant de la sorte, le propriétaire risque :
- Soit de se voir fermer des portes (en présentant un tarif trop haut et donc non rentable pour le promoteur)
- Soit, plus fréquemment, de perdre de l’argent. En effet, il arrive assez souvent que la rentabilité est très bonne sur une parcelle et que le promoteur a prévu un prix pour le terrain qui est sensiblement au-dessus de ce qui est proposé par le propriétaire vendeur.
Astuce : Au cabinet Pragma, nous avons les moyens d’évaluer correctement ce type de terrain.
La taxation de la plus-value
Lorsque que vous vendez un terrain, l’Etat vient taxer la plus-value réalisée par le vendeur.
La plus-value est la différence entre le prix de vente (diminué des frais de cession et du montant de la TVA acquittée) et le prix d’achat ou de la valeur déclarée dans le cadre d’une succession ou d’une donation.
Le montant de la taxe est de 19% au titre de l’impôt sur le revenu auquel il faut encore ajouter 17.2% au titre des prélèvements sociaux…
A titre d’exemple.
Vous avez hérité d’un terrain d’une valeur de 300 000 € , vous le vendez à 400 000 €
La plus-value est de 100 000 €.
Vous allez payer 36 200 € d’impôts et de taxes et il vous restera 63 800 €
Cette taxe va toutefois diminuer en fonction du nombre d’années durant lesquelles vous avez été propriétaire. Ces abattements commencent à partir de la 6ème année et vous serez totalement exonéré au bout de 30 ans.
Astuce : si vous vendez à un organisme en charge du logement social ou à certaines collectivités territoriales ou établissements publics et ce, avant le 31 décembre 2022 (*) , le propriétaire vendeur peut obtenir des exonérations de taxes sur la plus-value allant jusqu’à l’exonération totale !
Le gain ainsi réalisé peut être très important.
Au cabinet Pragma, nous pouvons, après valorisation de votre bien, présenter un dossier complet auprès des organismes compétents.
La négociation avec le promoteur immobilier
La promesse de vente doit faire l’objet de vérifications afin que le propriétaire puisse vendre son bien dans les meilleurs conditions.
Certains promoteurs proposent parfois de réinvestir dans le futur programme immobilier. C’est ce que l’on appelle une « dation en paiement ». Cela comporte de nombreux avantages mais il faut bien comprendre que cette dation ne peut intervenir qu’au moment où le programme est livré entièrement. Il faudra donc veiller à la bonne rédaction de la promesse de vente en insérant par exemple une clause d’obligation d’achèvement des travaux.
Astuce : vous pouvez tenter de négocier une indemnité d’immobilisation, c’est-à-dire une somme d’argent déposée par le promoteur et bloquée sur le compte du notaire, en contrepartie de l’exclusivité que vous consentez au promoteur.
Ainsi, si la transaction n’aboutit pas, vous percevrez tout de même cette indemnité.
Les avocats du cabinet Pragma vont pouvoir vous conseiller utilement au moment de la rédaction des actes de vente.
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Le cabinet Pragma est à la recherche de propriétaires de terrains de grande surface qui souhaitent vendre (à partir de 1000m²)
– Nous pouvons valoriser les terrains au juste prix – Nous savons comment les présenter aux potentiels acquéreurs (sociaux, collectivités et privés) – Nous pouvons assurer la sauvegarde de vos intérêts dans le cadre des négociations et de la rédaction des actes
N’hésitez pas à nous contacter. |
*article 107 de la loi n°2019-1479 du 28 décembre 2019 – loi de finances pour 2020
Dans la limite de 150 000 € de plus value nette imposable
