Souvent, en vous baladant, vous rencontrez des terrains ou maisons abandonnés et ne comprenez pas pourquoi une seconde vie ne leur est pas offerte.
En principe, si un bien est laissé comme tel, soit son propriétaire n’a pas les moyens ou le temps de lui redonner un coup d’éclat, soit et c’est plus courant, la raison tient en l’existence d’une pluralité de propriétaires…qui ne s’entendent pas.
Bienvenue dans ce que l’on pourrait appeler « la guerre des indivisaires ».
Il arrive en effet régulièrement que du jour au lendemain un bien immobilier entre dans le patrimoine d’une succession de plusieurs personnes ou encore qu’un bien soit partagé entre plusieurs frères et sœurs.
Si les relations entre ces héritiers ou ces indivisaires ne sont pas au beau fixe, le devenir du bien immobilier va se retrouver bloqué.
En effet, il y aura souvent un des frères, oncles ou tantes qui s’oppose à la vente du bien ou au partage tel qu’il est proposé par le notaire.
Faute d’unanimité, le beau terrain ou la belle case finit alors en friche et abandonnée.
Afin d’accélérer la politique du droit au logement dans les outre-mer, notamment à l’île de la Réunion, et faciliter la sortie de l’indivision successorale, le législateur français est venu prévoir des dispositions dérogatoires pour les biens situés sur ce territoire.
Qu’est-ce que la loi Letchimy ?
Conditions matérielles :
La loi vise les successions ouvertes depuis plus de 10 ans.
Désormais, la majorité est alors suffisante pour demander à un notaire de son choix d’intervenir sans passer par un juge.
Toutefois, l’unanimité sera toujours exigée dans 3 cas :
- Si le bien immobilier constitue le lieu d’habitation du conjoint survivant.
- Si l’un des indivisaires est mineur ou majeur protégé – sauf sur autorisation du juge des tutelles ou du conseil de famille.
- Si l’un des indivisaires est présumé absent, sauf autorisation du juge des tutelles.
Conditions géographiques et temporelles :
Territoire concerné : Cette loi ne s’applique que pour les biens situés dans les départements et régions d’outre-mer à savoir la Guadeloupe, la Réunion, la Martinique, la Guyane et Mayotte. Mais aussi à certaines collectivités d’outre-mer : Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon.
Durée : Cette loi est applicable aux projets de vente ou de partage notifiés par le notaire aux indivisaires avant le 31 décembre 2028.
Mise en oeuvre du dispositif
Après avoir préalablement :
-
- recensé tous les indivisaires, et identifié leur adresse
- signé un compromis de vente ou validé un mode de partage entre indivisaire
- obtenu un accord de la majorité des indivisaires sur la vente ou le partage
Un notaire qui a été choisi pour l’acte de vente ou de partage va notifier le projet par acte extrajudiciaire (via un Huissier de justice) à tous les indivisaires et procéder à sa publication dans un journal d’annonces légales au lieu de situation du bien ainsi que par voie d’affichage et sur un site internet.
La notification contiendra des informations telles que l’identité des indivisaires à l’initiative de la procédure, l’identité du ou des indivisaire(s) qui ne sont pas à l’initiative de la vente ou du partage, la quote-part qui revient à chacun, le prix de vente, les indications sur le bien, etc…
À noter : le projet de vente du bien doit être fait à titre onéreux (à un tarif raisonnable) et à une personne étrangère à l’indivision successorale. La notification de vente doit contenir des informations personnelles sur l’acheteur telles que son identité, sa domiciliation, sa profession, etc…
A compter de la réception de la notification par les indivisaires :
-
- Tout indivisaire peut dans un délai d’un mois exercer son droit de préemption au prix et aux conditions de vente proposés si l’acquéreur proposée est une personne étrangère.. Il va ainsi pouvoir se substituer à la personne qui devait initialement devenir propriétaire du bien.
Attention, l’indivisaire devra faire connaitre son intention par voie d’Huissier de Justice.
- Tout indivisaire peut dans un délai d’un mois exercer son droit de préemption au prix et aux conditions de vente proposés si l’acquéreur proposée est une personne étrangère.. Il va ainsi pouvoir se substituer à la personne qui devait initialement devenir propriétaire du bien.
-
- Tout indivisaire, a la possibilité de contester la notification de vente ou de partage du bien immobilier dans un délai de 3 mois. Ce délai est porté à 4 mois lorsque le bien immobilier est détenu par au moins 10 indivisaires ou lorsque l’un des indivisaires est domicilié à l’étranger.
Le notaire devra alors le constater par procès-verbal.
En cas de contestation, les indivisaires titulaires de plus de la moitié des droits indivis devront ensuite saisir le tribunal judiciaire afin d’être autorisés à passer cet acte de vente ou de partage.
- Tout indivisaire, a la possibilité de contester la notification de vente ou de partage du bien immobilier dans un délai de 3 mois. Ce délai est porté à 4 mois lorsque le bien immobilier est détenu par au moins 10 indivisaires ou lorsque l’un des indivisaires est domicilié à l’étranger.
Ainsi, après la notification à l’ensemble des indivisaires, deux cas de figures possibles :
1. En cas d’absence d’opposition
Au bout de 3 mois (ou 4 mois si le bien immobilier est détenu par au moins 10 indivisaires ou si l’un d’eux est domicilié à l’étranger) l’acte de vente ou de partage pourra trouver plein effet. Le notaire rédige les actes.
2. En cas d’opposition
Le juge du Tribunal Judiciaire va trancher et pourra autoriser le partage ou la vente.
Le juge va vérifier que ce partage ou cette vente ne va pas porter atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. (Il faudra donc que votre avocat travaille cette question notamment en s’attachant à vérifier que le prix proposé est bien celui du marché)
L’aliénation ou le partage effectué dans les conditions fixées par l’autorisation du tribunal est opposable à l’indivisaire dont le consentement a fait défaut, sauf si l’intention d’aliéner ou de partager le bien du ou des indivisaires titulaires de plus de la moitié des droits indivis ne lui avait pas été notifiée.
Toutefois, lorsque l’omission d’un héritier résulte de la simple ignorance ou d’une simple erreur, si le partage judiciaire a déjà été soumis à la formalité de la publicité foncière ou exécuté par l’entrée en possession des lots, l’héritier omis ne peut solliciter qu’à recevoir sa part soit en nature, soit en valeur, sans annulation du partage. En cas de désaccord entre les parties, le tribunal tranche.
Faites vous conseiller par un cabinet d’avocat si vous vous trouvez dans une situation de blocage.
Notre cabinet est constitué d’Avocats mandataires en transaction immobilière.
Nous pouvons ainsi :
• comprendre la situation et vous conseiller
• valoriser le bien
• trouver un acquéreur intéressé par le bien
• suivre toute la procédure jusqu’à la vente ou le partage
